基準容積率700%と指定容積率890%は、どう違いますか？

700%は特定街区を適用する前の基準、890%は公開空地などの都市空間への貢献を踏まえて都市計画で定めた値です。

日本橋三丁目特定街区とは？容積率と高さの指定を解説

日本橋三丁目特定街区とは、日本橋三丁目の約0.26haに、建物の容積率や高さを街区ごとに定めた都市計画です。東京都の一覧では、ディーアイシービルが建つ街区として掲載されています。

三丁目全域ではなく、0.26haの一街区

名称に「日本橋三丁目」とありますが、三丁目全域に及ぶルールではありません。東京都の現行一覧が示す街区規模は約0.26haで、基準容積率700%に対して指定容積率890%、建物の高さの上限は56mという数値が、この一街区だけに当てはまります。町名の広がりではなく、都市計画の境界で読む必要があるでしょう。

特定街区は、街区ごとに制限を決め直す制度

特定街区は、用途地域で一律に決まる容積率や高さの制限をそのまま当てはめず、街区の単位で建物の形態や制限を都市計画として決め直す制度です。東京都は、有効な空地の確保や地域の整備改善への貢献などに応じて容積率を割り増せると説明しています。つまり指定容積率890%という数字は、単に緩めた値ではなく、街区の側が差し出した空地などと一組で決まった値。面で調整する日本橋・東京駅前地区地区計画とは、対象の捉え方が違います。

日本橋の特定街区は、ここだけではない

同じ一覧をたどると、日本橋のほかの街区も見つかります。日本橋蛎殻町二丁目（ロイヤルパークホテル）、日本橋室町二丁目（三井本館と日本橋三井タワー）、江戸橋（日本橋ダイヤビルディング）、日本橋本町二丁目（武田薬品不動産と福徳の森）がいずれも現行で、日本橋一丁目のコレド日本橋の街区だけは2018年3月16日に廃止と記されました。同じ制度でも、高さの上限は日本橋三丁目の56mから日本橋室町二丁目の195mまで開きます。街区ごとに決め直す制度だからでしょう。

日本橋トピック♪都内で4番目に決まった街区

東京都の一覧は指定の古い順に並び、日本橋三丁目は番号4です。1番から5番までは1964年から1965年にかけて決まった街区ですが、1番の霞ケ関三丁目（霞が関ビル、会計検査院）は2004年3月1日、3番の常盤橋（日本ビルなど）は2012年12月19日に廃止と記されました。一方の日本橋三丁目は、1965年2月6日の決定から60年あまり経った今も現行のまま。全67件のうち廃止の記載があるのは7件で、決定が古いことと廃止済みであることは別に読む必要があります。